Ing. Radek Steinhaizl host 3:31:26
Dobrý den, dámy a pánové, děkuji za možnost tady odprezentovat studii proveditelnosti, která už se prezentovala 2. prosince na pracovním jednání. Už je vidět. Kde jsme na to měli dvě hodiny. Teď mám zhruba patnáct minut, tak se budu snažit shrnout ty nejdůležitější věci a proběhnout především tu provozní část a ekonomiku zařízení. Jak už tady pan primátor říkal, já jsem ze společnosti Relax Solution. Vycházím ze své praxe, kdy jsem přes devět let byl spojen s projektem Aquapalace Praha, který jsem koncepčně připravoval, řídil jsem stavbu a pak jsem byl od června 2008 generální ředitel do března 2015. Cílem studie proveditelnosti bylo zhodnotit budoucí fungování stávajících městských lázní a variantu z architektonické soutěže na výstavbu nového komplexního sportovně relaxačního centra u letního areálu. Tady v podstatě znáte ten stávající stav, stávající stav městských lázní. Z mého pohledu velká provozní ztráta přes osm milionů korun. Je to dáno relativně nízkým vstupným šedesát korun za hodinu, ale především tím, že se tam odehrává pouze plavecká výuka oddílů a je tam velmi malý podíl komerčně platících návštěvníků jak za plavání, tak za využívání sauny. Co se týká konkurence, určitě tady v okolí Opavy konkurence je. Nejblíž Kravaře, vzdálenější Bruntál, Krnov, Ostrava, Bohumín, Ratiboř. Prostě všechno jsou to projekty, které můžeme jako konkurenci brát. Proto by se ten nový projekt měl svým způsobem odlišit a nastínit trochu modernější koncept náplně. Tady vidíte pár fotek těch konkurenčních zařízení. Většinou se jedná o plavecké bazény, které byly historicky rozšiřovány o nějaké tobogány. Polská Ratiboř, to je nový projekt, kde je relativně rozsáhlá vel-- vodně zábavní část. Bohužel tam nejsou sauny. Obecně konkurence v okolí zaměřena na plavání, trošku relaxace, velmi slabý potenciál wellness služeb, ať ve formě vodní zábavy, případně saunových světů. Proč udělat teda nový projekt? Tady jsem si vytáhl takovou prezentaci z Příbrami z roku 2016, kdy byla velká anketa, co by občané chtěli. Koukám, že jo, tady už jsem na správné stránce. A tady je v podstatě vidět a řekl bych, že to je napříč všemi městy v České republice, že občané chtějí možnost vodní zábavy, možnost odpočinku, kvalitní saunové světy, případně kde je velká poptávka po plavání, rozšíření možnosti plavání. V podstatě chtějí vytvořit zařízení, kde mohou trávit volný čas, kde to nebude pouze o té hodině jít si zaplavat, ale kde můžou s rodinou využít opravdu více času. Je to pak i napříč věkovýma kategoriema, kde v podstatě ta mladší populace jednoznačně hledá vodní zábavu, tobogány, atrakce. A čím jsou ty občané starší, tak vyhledávají právě relaxaci, zdravotní aspekty využívání těchto zařízení. Stávající bazén s plaveckou dráhou nebo s plaveckým bazénem a saunou nabízí, eh, ty možnosti služeb pro relativně malou skupinu návštěvníků. Když se řeší ten koncept opravdu rozsáhleji, tak už je patrné, že to zařízení je schopno pokrýt potřeby a požadavky de facto všech cílových skupin toho zařízení, aby všichni si zde mohli najít to, co potřebují. Proč měnit to stávající zařízení? Ve stávajících městských lázních je velmi malá nabídka pro různé cílové skupiny, jak už bylo řečeno. Je tam špatná ekonomika provozu. To zařízení bude vyžadovat v blízké době významně velkou částku na rekonstrukci. Bylo tam investováno do bazénové technologie, do vzduchotechnických jednotek, ale není zateplený obvodový a střešní plášť. A obecně ten interiér toho objektu působí již velmi zastarale. Možnosti, které se řešily, bylo rekonstrukce a stávající využívání městských částí malinko rozšířit s tím, že by se zrealizoval nový objekt u areálu letního koupaliště a oba dva objekty by fungovaly paralelně, anebo by se udělal jeden větší objekt a stávající městské lázně by se uzavřely. V podstatě moderní požadavky na areály jsou, aby měly krytou část, ale zároveň byly provázaný na venkovní část. Už tady říkal architekt Stanjura, v podstatě je to velmi efektivní pro to provozování, aby ten objekt byl řešen po střediscích, aby vznikaly ekonomická střediska, která budou mít různé výše vstupného, budou regulovat i kapacitu v tom objektu, v podstatě plavání nejlevnější, zábava až ty wellnessové služby dražší. Provozní koncept, aby byl bezbariérový, jednoduchý pro toho zákazníka, aby případně šel realizovat po nějakých etapách, aby v horizontu pěti a dalších let šlo přistavět další atrakce, protože bazén je produkt jako každý jiný a má nějakou náběhovou křivku. Pak se okouká a pomalinku ta návštěvnost klesá, aby se držela na požadované výši, tak to řešit tak jako skládačku. Samozřejmě najít tam to, takový ten unique selling proposition, odlišit se od té konkurence. Tady padnul hezký nápad využít tam motivy Afriky v návaznosti na Joy Adamsonovou, která pochází z Opavy, na sbírky afrického umění a provázat tento motiv, který se dá architektonicky velmi dobře ztvárnit a obchodně velmi dobře prodat a protnout ho do toho bazénu tak, aby se opravdu odlišil od těch ostatních a lákal návštěvníky i ze širšího okolí. Byly provedeny SWOT analýzy, ty možná přeskočím. Byl vytvořen harmonogram, kolik by ten projekt ve fázi nového i v případě varianty rekonstrukce starého bazénu vyžadoval a byly zpracovány nějaké koncepční návrhy úprav stávajících městských lázní. V podstatě tady se moc nedá přistavovat k tomu objektu, tak návrhy byly upravit vstupní halu, aby šlo zavést nějaký moderní elektronický odbavovací systém, aby se provázal třeba přístup ze sauny do bazénu a školáci mohli využívat v rámci plavecké výuky i možnost saunování. V podstatě jednalo se o nějaké drobné provozní zefektivnění té dispozice v tom konceptu a hmotě objektu, jak funguje doposud. S tím, že ten budoucí bazén by fungoval především pro, eh, organizované plavání jak škol, tak plaveckých oddílů. Fungovala by tam finská parní kabina pro štamgasty, eh, a byly tam nějaké drobné doprovodné služby. Eh, k vítěznému návrhu z architektonické soutěže, který mi byl dán k dispozici, byly vzneseny nějaké, eh, provozní připomínky. Eh, v podstatě stávající dispozice, jednopodlažní objekt, který měl část šatnovou, wellness v suterénu, relaxaci v suterénu a v horní části byl plavecký bazén, což jakoby provozně, díval jsem se opravdu na to z provozního hlediska, ne z architektonického, eh, nebylo ideální, a proto byly navržené připomínky týkající se upravení dispozice toho objektu tak, aby mohl lépe fungovat a ty, eh, lepší prostory jako ta vyhlídková část, eh, v té vystrčené hale, eh, nabízela to nejatraktivnější, co ten bazén má. První připomínka byla, eh, rozšířit stávající bazén o nějakou malou venkovní zahradu tak, aby v té předsezóně a po sezóně, když už nefunguje velké letní koupaliště, ten objekt mohl nabídnout možnost koupání, opalování, aby se využila část té střechy u té haly pro venkovní saunový svět, což je zákazníky velmi žádáno, aby se případně tobogány, které jsou teď v té jižní části, eh, přesunuly do té severní části a vznikla tobogánová atrakce, která bude přístupná jak z té kryté části, ale samozřejmě přes léto i z té venkovní části, protože je to velká investice do těch tobogánů a měla by fungovat tři sta šedesát pět dní v roce. Další připomínka v té situaci byla, eh, ten hotel, který je tady u té sportovní haly dole, přesunout blíže, aby v případě do budoucna šlo propojit suchou nohou hotel s tím novým aquaparkem, aby se zase posílila ta naplněnost toho zařízení. Eh, ty připomínky, které byly v podstatě zachovat nějakou vstupní halu, udělat skupinové šatny, wellness přesunout do atraktivnějšího místa nahoru, plavecký bazén naopak přesunout do té spodní části a nahoře v těch hezkých pohledech s orientací na jih vybudovat ten africký relaxační svět, saunový svět, tobogány, všechno komunikačně dobře propojené, vybudovat jedno občerstvení, které mi bude obsluhovat všechny střediska, jako i vstupní halu. Na to byly navržené nějaké kapacity relaxačního bazénu, velikosti saunových svě-- velikosti saunového světa a podobně, eh, i s velikostí odpočinkových ploch. Eh, na to byl modelován nějaký ekonomický model. Tady vidíte spádovou oblast Opavy do patnácti minus devadesát pět tisíc obyvatel, do třiceti dvě stě tisíc, třicet až šedesát, nějakých osm set padesát tisíc obyvatel. Tady v té tabulce vidíte pak pro srovnání a pro představu nějaké jiné bazény i z podstatně menších měst, eh, jakou vykazují návštěvnost a pak srovnání s nějakými bazény, který jsou plus minus srovnatelný jako Opava, třeba Mladá Boleslav dvě stě osmdesát pět tisíc. Anebo opravdu dobře vedené Uherské Hradiště, které s dvaceti pěti tisíci obyvateli má návštěvnost tři sta osmdesát tisíc. Byl udělaný takový model ve variantě pesimistické, realistické a optimistické na návštěvnost z hlediska potenciálu, kde se v podstatě vychází z toho, že bazén zajímá třicet procent populace spádové oblasti, ostatní ne. Na základě nějaké statistické modelace návštěvnosti vyšla realistická návštěvnost té nové zábavní části na nějakých sto třicet tisíc návštěvníků, z toho devadesát sedm plavání nebo vodní zábava, třicet dva tisíc saunování. Například to Uherské Hradiště má v saunách ročně padesát šest tisíc lidí. Eh, byl udělaný na základě statistických dat stávajícího bazénu model plavání pro kondiční, pro školy, pro využití letního koupaliště. A dá se předpokládat, že pokud by se zrealizoval ten nový projekt, tak bude mít návštěvnost nějakých tři sta, tři sta sedm tisíc návštěvníků v segmentu relaxace, sauny, plavci, školy, oddíly a letní koupaliště. Byla provedena nějaká modelace ceníku. Vychází se z dat z Uherského Hradiště, kde jsou trhem běžně akceptovatelné v nějakém rozdělení středisko plavání, relaxace, sauny a podle toho byla nastavena výše. Eh, pro srovnání, třeba se uvažovalo, že sauny budou stát na dvě hodiny dvě stě padesát korun, eh, včetně DPH. Tady vidíte konkurenci v Opavě, co se týká saun, takže takřka všichni jsou výše. Eh, byl proveden model průměrné účtenky, kdy se zase modeluje, kolik návštěvníků si koupí plné vstupné, kolik je zlevněné, kolik jsou zvýhodněné vstupy. Vyjde nějaká průměrná účtenka. Udělá se v podstatě přenásobení s tou předpokládanou návštěvností v jednotlivých střediscích, plus se dopočte třeba z občerstvení drobné, eh, výnosy za reklamu atd. A nějaký realistický potenciál je pro tu menší variantu toho nového bazénu třicet šest milionů korun. Je tam k tomu komentář, eh, jak se k tomu dospělo. Rozdíl mezi pesimistickou a vare-optimistickou variantou v tržbách je minus devět plus jedenáct milionů. V tomto v podstatě osciluje, eh, kdyby ta varianta byla opravdu nenaplněná anebo byla překročená. Udělal se stejný model na návštěvnost stávajícího bazénu, kde se vycházelo z toho, že tam v podstatě zůstávají z osmdesáti procent, eh, pouze, eh, školy, oddíly a dvacet procent původních plavců, jinak ostatní je na novém zařízení. Ty tržby vychází zhruba dva a půl milionu korun, což je plus minus srovnatelné se stávajícím provozem. Eh, byl proveden model i na velkou variantu, kde pokud přejdou i ty školy na nový velký bazén, tak ty tržby se zvýší zhruba o nějaké dva, dva a půl milionu korun. K tomu se udělaly náklady nebo respektive nějaký model otevírací doby, organizační struktura toho zařízení, eh, potřeby personálu, kolik potřebujou plavčíků na starý, na nový. Eh, vzala se nějaká cenová nebo mzdová úroveň současnosti, indexovala se o dvacet procent výše, protože ty mzdy stávajícího personálu já považuji i ve srovnání s jinými městy jako velmi nízké. Eh, tak se to indexovalo. Udělal se model provozních nákladů pro spotřebu vody, elektřiny a plynu. Tyhle náklady se indexovaly na rok dva tisíce dvacet dva o deset, patnáct a dvacet procent. Eh, stanovily se nějaké ostatní náklady na marketing, chemie, všechny možný. Zas to vychází zkušenostně z obdobných zařízení a v podstatě celkové náklady, eh, nového zařízení v té menší variantě jsou nějakých třicet pět celých čtyři milionů korun. Z toho přes padesát procent dělají mzdové náklady. Je to prostě na všech bazénech takřka stejný. Byl provedený model těch variant pesimistická a optimistická varia-optimistická. V těch jednotlivých variantách ty náklady jsou takřka z devadesáti procent fixní, ať se tam koupe několik návštěvníků nebo pět set. Takže to kopíruje v podstatě to spuštění toho zařízení. To se udělalo i pro starý bazén, kde ty náklady vychází pak na nějakých jedenáct milionů korun, kdy se uvažovala především vyšší hladina těch mzdových nákladů, nižší spotřeby, že ten objekt bude zateplený. Eh, to samé se udělalo pro tu velkou variantu, která by byla rozšířená. Místo šest plaveckých drah by měla osm plaveckých drah. Jinak všechny ty ostatní atrakce by byly stejné. V této variantě ty náklady rostou na nějakých třicet devět milionů korun. Eh, pro srovnání těch třech realistických nebo třech realistických variant nového projektu, eh, v realistické variantě v malé verzi může být na kladné nule, když bude pesimistická návštěvnost ve ztrátě sedm a půl, optimistická plus deset milionů. Bazén stávající, když se zrekonstruuje, zvedne se vstupné z šedesáti na osmdesát korun a narostou ty mzdové náklady, tak bude pořád ve ztrátě nějakých devět a půl milionu korun. Tam v uvozovkách není šance, eh, díky té náplni dosáhnout lepších provozních výsledků. Když se udělá ten velký projekt s tou osmidráhou, tak v té realistické variantě je, bych řekl, záporná nula a pohybuje se to od minus devíti do plus devíti milionů korun. Eh, když se na to budu dívat z pohledu těch dvou bazénů, eh, když mi budou fungovat malý, nový a starý bazén dohromady, tak ročně mi to bude vykazovat zhruba ztrátu necelých devět milionů korun. Kdyby fungoval jenom ten nový velký s tím, že ten personál přejde na ten nový objekt a stávající městské lázně budou uzavřené, tak ta ztráta je lehce nula až milion korun. Z hlediska investic byl posuzován nějak pohled na rekonstrukci toho stávajícího plaveckého bazénu, výstavby nového ve variantě šest a osm drah, kde ta investice celkově rekonstrukce nějakých sto milionů korun městských lázní, nový projekt tři sta padesát pět, nový velký projekt nějakých tři sta sedmdesát pět milionů korun. Jsou tam započteny náklady na hmotu té stavby, parkoviště, inženýrské sítě a ty soft náklady, projekt, technické dozory, průzkumy a teda zase to vychází, jako bych řekl, z českých reálií. Když bych vzal německé reálie, tak ty soft náklady tvoří nějakých dvacet pět procent investice, což se v Čechách nedosahuje. Eh, závěr z mého provozního pohledu. Prostě bych viděl jednoznačně lépe provozovat jeden objekt, který bude navázán na městské lázně. Eh, z pohledu té provozní ztráty bude významně nižší. Eh, z hlediska investice, eh, pokud budu rekonstruovat městské lázně a stavět nový malý, tak to je nějakých čtyři sta padesát milionů. Když bych udělal jeden o trošku větší, tak je to investice nějakých tři sta sedmdesát pět milionů korun. Děkuju za pozornost.